关于加快处理大埔县不动产登记有关历史遗留问题的意见

2019-07-04 11:27:00 点击数:

关于加快处理大埔县不动产登记有关历史遗留问题的意见

(征求意见稿)
 
    为妥善解决我县不动产登记实施前的历史遗留问题,保护不动产权利人合法权益,维护社会和谐稳定,根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》以及《不动产登记暂行条例》等法律法规规定,参照广东省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,以维护人民群众利益为核心的理念,本着“依法依规、尊重历史、面对现实、便民利民”的原则,针对当前我县实际情况,提出如下意见:
    一、工作原则
    (一)坚持尊重历史、实事求是原则。从有利于解决群众问题为出发点,对应各历史时期形成问题发生的时间节点,实事求是,解决难题。
    (二)坚持房地一体登记的原则。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记,保持权利主体一致。土地使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权应当一并登记。
    (三)坚持稳定连续、不变不换的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不动产登记实施以前依法核发的各类不动产权属证书继续有效,权利不变动,证书不更换。
    二、统筹兼顾,分类处理
    (一)已取得房屋所有权属证书,未办理土地登记,当事人申请办理不动产登记,按下列情形处理:
    1.有合法土地权属来源的,没有违法行为,经审查没有超出批准权限的,不动产登记机构应予以办理,有关土地权属来源材料认定,可依据取得土地使用权时的相关政策。
    经审查存在建筑占地超出批准权限的,对已分割商品房(含套、层、间)或私人建房直接按原土地性质及房屋登记内容完善不动产权登记手续,已分割商品房以建筑区划现状落宗,私人建房以房产证建基面积进行落宗。对其他类型超出原批准权限的,由政府组织相关部门依法做出处理,不动产登记机构按处理结果予以办理不动产登记手续。
    2.没有合法土地权属来源的,已分割的商品房、集资房(含套、层、间)、原房管局处置的公产房、国有资产处置或私人建房,按照2015年《关于贯彻落实市府〈关于进一步依法依规范房地产权登记工作的签报意见〉的会议纪要》,不再单独履行完善土地使用权用地手续,直接换发不动产权证书,以房产证建基面积落宗,土地取得方式为划拨,土地用途参照房屋登记予以确定。除此之外的其他房屋没有合法权属来源的,由相关部门依法作出处理,不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。
    3.原土地性质属划拨的,办理地址或名称变更、离婚析产、继承等非交易类登记的,参照以上要求无需补办出让等手续,直接办理不动产变更、转移登记等手续;办理交易类转移登记的,须按照以上要求换发新的不动产权证书,补办出让手续并缴交土地出让金后再办理不动产转移登记。
    对历史上原房屋管理部门在房屋交易转让过程中已代收土地出让金的,无需重新补办出让手续,凭有关出让金票据直接予以认定“出让”性质。
    4.经审查,房产登记后因改建或扩建等原因,现状与原证载内容不符的,应持相关证明材料重新办理不动产权登记。
    5.集体所有土地上开发的商品住房,一律不得办理不动产登记。
    (二)已取得土地使用权属来源,未办理房屋登记,当事人申请办理不动产登记,按下列情形处理:
    1.1982年2月以前建成的房屋,权利人凭土地权属来源证明,直接申请办理房地一体的不动产权证书。
    2.1982年2月至1984年1月建成的房屋,土地使用权人可依据规划部门出具的建设工程符合规划证明、建设行政主管部门出具的工程符合安全使用证明办理不动产权证书(宅基地除外)。对符合条件的,相关部门应根据土地使用权人的申请,及时出具相关证明材料。
    3.1984年1月《城市规划条例》出台后建成的房屋,需提交《建筑工程规划许可证(正本)》或《建设工程竣工验收规划条件核实证明》《工程竣工验收备案证》等相关证明材料办理不动产权证书。
    (三)合法宗地上的房屋所有权多次转移,转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书,但没有同步办理土地使用证转移,房屋、土地权属证书的权利主体不一致的,在确保证载真实的情况下,房屋权利人可凭土地使用证、房产证等相关资料完善权利人一致的不动产登记。属划拨用地的,必须依法依程序补办出让、缴交土地出让金后方可办理不动产登记手续。
    现有房屋权利人仅持有房产证,因原有土地使用证权利人查无音讯或开发建设单位已注销等原因,无法提供房屋占用范围内的土地使用证的,经核实且无权属纠纷的,由现房屋权利人签署具结书后,凭土地登记簿(登记卡)予以办理相关手续。
    (四)有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题,由政府组织相关部门采取置换、调整红线、补办用地手续等方式依法作出处理,不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。
    不动产统一登记实施前,存在上述违反管理规定行为,但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书,现申请不动产登记的,不动产登记机构应予办理,按已建成的建筑区域现状进行测绘落宗,并在登记簿及证书上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”,由所在地县级以上政府组织相关部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理,并将处理结果送不动产登记机构存档。
    (五)因开发建设单位已注销等原因,购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的,土地和房屋权属来源清楚、界址明确,房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚,购房人可凭购房合同、购房款票据(或证明)、税费凭证等单方申请登记,不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。
    (六)符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房等政策性住房,当事人申请不动产转移登记的,按以下情形办理:
    1.土地性质为划拨的房改房、经济适用房、集资房等政策性住房,土地用途为住宅或非住宅的,申请土地分割登记直接按划拨住宅用地办理;经依法依规批准并厘清价款后,申请土地补办出让、转让手续的,依据大埔县人民政府《关于进一步规范我县划拨国有土地使用权协议出让手续的批复》(埔府办函〔2013〕144号),按住宅用途评估房价的1%收取土地出让金后,办理土地使用权出让、转让及不动产登记手续。
    2.土地性质为出让的房改房、经济适用房、集资房等政策性住房,土地用途为非住宅,申请土地使用权分割转让的,分摊土地视为出让住宅用地。可直接办理土地使用权转让及不动产登记手续。
    (七)不动产统一登记实施前,房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途与土地用途不一致的不动产,分别保留原记载的房屋、土地用途,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。需办理不动产转让的,按以下情形处理:
    1.已分层、分套办理了房产证,原土地使用权以出让方式取得,再次转让并申请不动产权登记的,原则上采取延续登记的原则,分别保留原土地批准用途、土地使用年限和房屋规划用途。如群众有需求单独提出按房屋规划改变土地用途的,可依申请按房屋单元完善补办出让、改变土地用途、缴交土地出让金等手续后再行登记。
    2.已分层、分套办理了房产证,原土地使用权以划拨方式取得的,再次转让(因继承等保留划拨性质的可延续保留划拨及原用途的除外)并申请不动产权登记的,按房屋单元完善补办出让、改变土地用途、缴交土地出让金等手续后再实施交易和转移登记。
    3.原房产证按整宗或整幢登记,土地取得用途与房屋规划用途不一致的,如申请换发证书的可分别保留原记载的房屋、土地用途;如新申请不动产分割登记的,应严格以原土地批准用途把握单元的分割,凭相关部门的批准文件办理不动产分割登记手续;如办理变更或转移等其他登记的,须经自然资源部门依法依规处理并完善相关手续后,凭依法处理的证明文件办理不动产登记。
    (八)不动产统一登记实施前,当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书,现土地仍处于抵押状态的,当事人申请办理不动产登记,经抵押权人同意,不动产登记机构可予以办理,并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。
    (九)不动产统一登记实施前,违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押权的,不动产所在地的县级以上政府根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后,不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。
    (十)同一住宅小区涉及多宗土地且土地使用权年限不一致的,按以下情形处理:
    1.房屋已登记在业主名下且已办理土地分割登记的,按照土地分割登记时确定的土地使用权年限办理;若房屋未办理土地分割登记,同一住宅小区涉及多宗土地,但土地使用权年限不一致的,按已建成的小区现状进行测绘落宗,以剩余年限短的作为土地使用权年限。
    2.已实施规划建设未办理首次登记的,开发单位需办理并宗手续,并统一土地使用权年限后,方可办理房屋首次登记。未实施规划建设的,规划建设部门在受理房屋报建手续时,如发现涉及多宗地块的,应责成开发单位进行归宗后,再给予办理报建手续。
    (十一)历史自建房的登记处理
    1.1982年2月以前已经建成的房屋,无权属纠纷的,按历史用地的有关规定,凭基层组织出具的土地和房屋权属来源证明材料,按土地和房屋现状办理不动产登记。
    2.1982年2月至1986年12月建造的房屋,凭村镇规划部门颁发的《准建证》办理不动产登记。
    3.1987年1月以前在集体土地上建造的房屋,无权属纠纷、凭基层组织出具的土地和房屋权属来源证明材料,按土地和房屋现状办理不动产登记。
    4.1987年1月至2006年5月1日期间建造的房屋,凭用地批准文件及准建证明等材料依批准面积办理不动产权登记。
    5.2006年5月以后建造的房屋,在批准用地面积范围内按照规划实施建设并经规划核实(验收)后,凭用地批准文件、建设规划证明及规划核实凭证(验收合格证明)等有关材料依批准面积办理不动产登记。存在违法超建的,凭相关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。
    6.未覆盖乡村规划的地区,已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记,由当地政府对未覆盖乡村规划的乡村及时间界限作出统一认定,当事人申请房屋所有权登记,符合上述认定范围的,可不提供房屋符合规划或者建设的相关资料。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的,可由村委会出具证明或提供调解协商证明材料,明确房地统一登记的权利主体,作为宅基地使用权及房屋所有权的权属来源证明材料。
    三、密切配合,齐抓共管
    各级政府要讲政治、顾大局,从历史发展的长远眼光高度重视不动产统一登记工作,切实做到在宏观上平稳把控、微观上大胆探索。各部门要加强监管,密切配合,形成工作合力,按照依法、规范、便民的要求,共同推动不动产统一登记制度平稳有序实施。
    四、适用范围
    本意见适用于大埔县行政辖区范围内不动产登记有关问题的处理。
    本意见由县自然资源局负责解释,以前出台的历史遗留问题处理意见与本意见不一致的,以本意见为准。本意见自印发之日起施行,有效期五年。
 
 
大埔县自然资源局
2019年7月4日