解读：关于《大埔县农村房地一体不动产登记实施办法》政策解读

各镇人民政府，丰溪林场，县有关单位：

　　《大埔县加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真组织实施，工作过程中遇到的问题，请径向县自然资源局反映。

大埔县人民政府办公室

2020年7月20日

大埔县加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案

　　为贯彻落实《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》《中共广东省委 广东省人民政府印发〈关于对标三年取得重大进展硬任务扎实推动乡村振兴的实施方案〉的通知》《中共梅州市委 梅州市人民政府印发〈关于对标三年取得重大进展硬任务扎实推动乡村振兴的工作方案〉的通知》《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》《梅州市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案》《梅州市“房地一体”农村不动产登记操作细则》等系列文件要求，进一步加快推进大埔县宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作（以下简称“房地一体”农村不动产登记发证工作），力争2020年底前基本完成登记发证任务，有效保障农民合法财产权益，促进乡村振兴战略实施，维护农村社会秩序和谐稳定，结合我县实际，特制定本方案。

　　一、目标任务

　　以“总登记”方式对符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，确保2020年底前基本完成全县“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作。已分别合法颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。

　　二、登记范围

　　全县集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋（不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物）。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。本次“房地一体”农村宅基地、集体建设用地使用权确权登记发证工作要求对本行政区域内农村宅基地、集体建设用地及地上房屋进行全覆盖权籍调查。对符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权以“总登记”方式进行统一确权登记并颁发不动产权证书。对不符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行造册。

　　三、申请登记主体

　　（一）宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体

　　宅基地使用权及地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的满足发证条件的家庭成员。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可以按规定申请登记发证：本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的。城镇居民非法购买农村宅基地的及其地上房屋的，一律不予确权登记。

　　（二）集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体

　　经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

　　四、确权登记原则

　　全县要按照有关法律法规政策规定，坚持“依法依规、尊重历史、为民利民”的原则，加快开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。

　　（一）确权登记主要原则

　　1.有合法的宅基地使用权或集体建设用地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。

　　2.有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续，已经竣工的，按以下原则办理：

　　1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

　　1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记，超批准面积在登记簿附记栏中注明。

　　3.无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按下列原则办理：

　　1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。

　　1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

　　1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报镇级以上人民政府补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报镇级以上人民政府补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　涉及升建、扩建的，参照梅州市自然资源局《梅州市“房地一体”农村不动产登记操作细则的通知》（梅市自然资﹝2020﹞55号）文件办理。

　　4.集体建设用地使用权确权登记按下列原则办理：

　　1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在镇人民政府审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇人民政府审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经镇人民政府批准，予以确权登记。

　　集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规办理。

　　（二）确权登记的其它情形

　　按照相关法律法规，宅基地使用权严格按照“一户一宅”要求确权登记到户。结合本县实际作出如下规定：

　　1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前已经建成房屋，有合法土地权属来源（含土地使用权发生转移）且房屋所有权没有办理初始登记及转移登记的，造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，凭土地权属来源材料，明确房地统一登记的权利主体，作为完善宅基地使用权及房屋所有权的权属来源证明材料，按土地和房屋现状办理不动产登记。

　　2.除依法继承赠与外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予办理。

　　3.夫妻一方为城镇户口，且符合一户一宅规定的，可以由农村户口（须在本村民小组）的一方办理登记手续。离异夫妻申请登记的，应以人民法院的判决书或离婚财产分割协议书为依据进行登记。

　　4.夫妻与成年子女同为一户，成年子女无论是否结婚，每名已成年子女均可以单独视为宅基地确权登记条件中的“一户”。

　　5.因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。农村妇女作为家庭成员之一，可以作为权利人记入宅基地户籍簿中，也可以作为宅基地的权利人进行登记，但要满足一户一宅政策；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。

　　6.单个家庭拥有多处宅基地且家庭成员满足符合分户条件的，可以由分户者申请确权登记宅基地或补办批准用地手续。

　　7.“农转非”的，其“农转非”之前在原农村集体经济组织的住房，准予登记，在不动产权登记证书上注记“农转非”。

　　8.符合宅基地申请条件，依法接受转让、购买房屋取得的宅基地，可确认宅基地使用权；原户主死亡而由其继承人申请宅基地使用权登记的，应凭当地派出所出具的最新户口簿以及有关证明或证书，确定土地使用权。

　　9.房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定宅基地使用权。

　　10.依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、国家重点工程征地、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等情况集中迁建到其他农村集体经济组织的，应依法撤销原有村民和村民小组集体土地的不动产证，在符合迁入地规划的前提下，经迁入地农村集体经济组织或集体土地使用权拥有者同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记颁证。

　　11.已经登记的宅基地使用权或者该宅基地上的房屋，经法院生效文书确认使用权或所有权的，相关权利人可持相关生效法律文书向县不动产登记机构提出申请，在审核合格后，可进行确权登记。

　　12.严格执行宅基地面积标准和房屋建筑层数。大埔县属于山区，农村宅基地面积每户不得超过150平方米，房屋层数不超过4层。

　　13.农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按批准的面积登记，建房占地面积少于批准面积的，按批准占地面积确权登记。

　　14.房屋建造时所在乡村未覆盖村镇（庄）规划的地区，当事人申请宅基地使用权及其地上房屋所有权登记时，可不提供房屋符合村镇（庄）规划的审批手续。

　　（三）不能确权登记的情形

　　1.农村集体经济组织成员家庭将房屋出售、出租后再建造的房屋；

　　2.国家已征用土地范围内的；

　　3.临时建筑；

　　4.法律、法规、规章和政策规定不予登记的其他情形。

　　（四）暂缓确权登记的情形

　　1.房屋所有权或土地使用权有争议，尚未解决的；

　　2.不能如期提供完整齐全的证明文件和资料的；

　　3.无主房屋，应依照法律规定的程序处理的；

　　4.土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的；

　　5.法律、法规规定的其他应当暂缓登记的。

　　五、工作步骤

　　（一）前期准备阶段（2020年5月-2020年6月）

　　制定实施方案，建立工作协调机制，开展前期情况摸查和资料收集，落实工作经费，宣传动员。

　　（二）组织实施阶段（2020年7月-2020年10月）

　　以招投标方式选取有资质的农村权籍调查作业队伍，按照技术指南要求全面开展农村权籍调查，建立农村不动产权籍调查数据库，完成确权登记。

　　（三）成果验收阶段（2020年11月-2020年12月）

　　对我县“房地一体”确权登记发证工作成果资料进行整理、检查及汇总，并对本项工作组织实施中遇到的问题、困难和解决办法进行梳理，形成工作总结。由县自然资源局组织专家、技术人员等专家评审组对我县“房地一体”确权登记发证工作的工作过程、权籍调查和登记成果进行自检，并将自检完善后的成果数据汇总上报市自然资源局、省自然资源厅检查验收。

　　六、工作方法

　　（一）前期启动工作

　　以县政府名义在本行政区域范围内发布“房地一体”农村不动产总登记通告，明确总登记范围、时限、条件等要求。项目中标单位根据通告要求与工作计划，送达房地调查指界通知书，可按村民小组（经济合作社）或权利人开展通知，通知相关权利人按时到现场指界，收回指界通知回执并归档；或由村民小组（经济合作社）成立指界工作小组，并发布成立指界工作小组通告，经权利人委托，由指界工作小组代为指界。

　　（二）调查与测量

　　根据2017年农村地籍简易法调查成果，重新核实每宗宅基地和集体建设用地权属、位置、用途等信息，补充调查农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况，采用图解法结合实地丈量法开展宗地测量，填写权籍调查表，制作宗地图、房屋平面图、在宗地图不动产登记簿和权属证书附记栏中注明“今后若有更高精度的测量成果，以高精度数据为准。在开展宅基地和集体建设用地调查的同时，调查地上房屋产权状况，采用图解法结合实地丈量法开展房屋测量，测量房屋的房角点和房屋边长，量算房屋面积，制作房屋平面图，并将房屋调查成果记载在权籍调查表等地籍资料中，其成果必须符合登记发证“权属合法，界址清晰，面积准确”的要求，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。

　　（三）建立数据库与成果汇交

　　参照不动产统一登记数据库建设的相关技术规范，建设农村权籍调查数据库，实现对农村权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用，汇入县不动产登记数据库（与现有不动产登记数据衔接）。做好登记成果数据汇交，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

　　（四）申请与颁证

　　以行政村为单位集中组织申请，对符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋（不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物）予以确权登记并颁发不动产权证书。

　　七、工作要求

　　（一）加强组织领导。为加强“房地一体”农村不动产登记发证工作的组织领导，成立县分管领导任组长，县府办分管负责同志、县自然资源局主要负责同志任副组长，各镇（场）主要负责同志，县自然资源局、县住建局、县农业农村局、县财政局、县公安局、县林业局、县税务局、县司法局、县公有房屋和保障性住房服务中心分管负责同志为成员的领导小组。领导小组下设办公室，办公地点设在县自然资源局，日常工作由县自然资源局承担。各镇人民政府、丰溪林场是“房地一体”农村不动产登记发证工作的责任主体，要切实加强组织领导，明确目标任务、职责分工、方法步骤、时间安排、经费保障和工作要求，确保工作落实到位。县自然资源局负责统筹协调，具体负责相关方案制定、技术指导、业务培训、成果汇总等工作。县住建局负责指导农村房屋建设。县农业农村局负责指导农村宅基地分配、使用管理工作。

　　（二）做好权籍调查。县自然资源局要统一开展“房地一体”农村权籍调查，充分利用农村地籍调查成果，补充开展房屋调查，形成满足登记要求的权籍调查成果。有条件的地区，应根据《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》等技术规范要求，釆用高精度测量方法开展房屋测量。暂不具备条件的地区，由县自然资源局或由其委托村民委员会采用简易法开展房屋测量。采用简易法开展房屋测量的，在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明“今后若有更高精度的测量成果，以高精度数据为准”。申请人要求进行高精度测量并自行提供高精度测量成果的，成果经审核通过后予以釆用。本次权属调查采用双边或单边指界的方式进行，由村民委员会、村民小组统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界，确认权属界线，指界完成后以行政村为单位统一进行审查。

　　（三）简化登记程序。村民委员会要协助收集不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等材料，也可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。权籍调查初步成果形成后，由不动产登记机构对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内），公告无异议且经农村集体经济组织或村委会负责人、权利人签字确认后, 不动产登记机构对申请材料进行审核，符合登记条件的予以确权登记并颁发不动产权证书。

　　（四）完成成果上报。县自然资源局要同步建立权籍调查成果数据库，在现有的不动产登记信息平台中办理“房地一体”农村不动产登记，做好权籍调查和登记发证成果数据上报，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

　　（五）资料管理归档。充分利用已有历史调查、确权档案资料，做好衔接，建立“房地一体”农村不动产登记发证调查档案管理制度。工作结束后，按统一规格和要求，对成果资料进行整理、立卷、组卷、编目和归档等。

　　本方案自发文之日起施行，有效期3年。

　　公开方式：主动公开

　　抄送：县委办，县人大办，县政协办，县纪委办，县人武部，县法院，县检察院。

大埔县人民政府办公室秘书组             2020年7月22日印发