解读链接：《关于进一步明确国有建设用地规划条件的实施意见》解读

各镇人民政府，丰溪林场，县有关单位：

　　《关于进一步明确国有建设用地规划条件的实施意见》已经2023年12月4日县政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向县自然资源局反映。

　　大埔县人民政府办公室

　　2023年12月15日

　　关于进一步明确国有建设用地规划条件的实施意见

　　为解决县城规划区和各镇（场）规划区范围内历史国有经营性建设用地未明确容积率等规划条件问题，明晰历史国有经营性建设用地规划条件认定标准，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》《建设用地容积率管理办法》《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》《梅州市自然资源局关于梅州市城市规划区国有建设用地基准容积率有关问题的意见》等法律法规文件，结合本县实际，制定本实施意见。

　　一、适用范围

　　县城规划区和各镇（场）规划区范围内，已取得有效的国有建设用地使用权证书（证明文件）或不动产权证书（证明文件），但因历史原因在划拨、出让（含原划拨用地补办出让）、转让过程中未明确容积率、用途和商住比等规划条件的国有经营性建设用地（不含工业用地、公共服务用地）。

　　二、认定标准

　　（一）基准容积率

　　1.国有建设用地使用权出让合同中已约定容积率的，以合同约定的容积率为基准容积率；

　　2.国有建设用地使用权出让合同中未约定容积率，但在国有建设用地使用权出让合同签订前已批准取得用地规划红线图（含规划建设方案、规划许可证等）的，以取得的用地规划红线图（含规划建设方案、规划许可证等）确定的容积率为基准容积率。

　　3.既无国有建设用地使用权出让合同约定容积率，又无批准规划确定容积率的，县城规划区和各镇（场）规划区范围内的住宅、商住、综合用地等按以下方式确定基准容积率：

　　（1）现状尚未建设的空地，基准容积率为2.0；

　　（2）现状已有历史永久性建筑物的，以房屋产权登记载明的建筑面积及建筑用地面积计算基准容积率。容积率大于2.0的，以整块国有建设用地上的现状总建筑面积除以总用地面积核定基准容积率。容积率小于或等于2.0的，一律以2.0为基准容积率。

　　4.土地房屋拆迁安置用地转为经营性建设用地的。历史上因土地房屋拆迁进行安置的，以实际历史情形按以下方式确定基准容积率：

　　（1）符合上述第1、2条认定标准的，按第1、2条规定执行；

　　（2）既无国有建设用地使用权出让合同约定容积率，又无批准规划确定容积率的，统一按宅基地控制在4层（高度15米）以下的建设标准确定基准容积率。其中：

　　①现状尚未建设为空地的，统一确定基准容积率为4.0；

　　②现状已有历史永久性建筑物的，以房屋产权登记载明的建筑面积及建筑用地面积计算基准容积率。容积率大于4.0的，以整块国有建设用地上的现状总建筑面积除以总用地面积核定基准容积率。容积率小于或等于4.0的，一律以4.0为基准容积率。

　　（二）用途和商住比

　　县城规划区和各镇（场）规划区范围内所有建设项目均须符合总体规划、控制性详细规划要求。证载用途与规划用途不一致的，项目动工前须向规划主管部门申请出具规划条件变更土地用途，向土地主管部门申请核定补缴地价款和换发不动产权证书。未明确具体商住比例的住宅、商住、综合用地，其中商业比例≤20%。

　　三、实施方式

　　符合本实施意见的土地权利人在土地开发、转让和不动产登记过程中（含办理土地转让、分割登记、审批规划方案、核发规划许可、核发施工许可、核发预售许可、规划核实验收、竣工备案、办理产权登记等），需先向自然资源部门申请出具规划条件，具体流程如下：

　　（一）土地权利人向自然资源部门申请出具规划条件，需改建、扩建的，改建扩建前须依法依规办理相关手续。

　　（二）自然资源部门根据本实施意见和相关法律法规出具规划条件。

　　（三）自然资源部门根据出具的规划条件按土地现有剩余年限委托有资质的评估机构实施评估并进行审核，报县人民政府批准后由自然资源部门与土地权利人重新签订国有建设用地使用权出让合同，土地权利人按约定缴纳土地出让金，换发不动产权证书。涉及需回收国有建设用地重新出让的，按相关法律规定执行。

　　（四）自然资源部门根据重新签订的国有建设用地使用权出让合同、缴交地价款凭证和换发的不动产权证书，方可作出相关许可和办理后续业务审批手续。

　　四、符合“三旧”改造的按“三旧”改造政策办理。

　　五、若上级有关部门对历史用地规划条件有新规定，按新规定执行。

　　六、相关职能部门应各司其职，加强沟通、协调，严格按照本实施意见执行，否则将依法依规从严问责。

　　七、本实施意见执行前已办理相关规费和罚款缴交、超容积率和超用地红线缴交地价款等手续的，按办理时的相关规定执行，不适用本实施意见。

　　八、本实施意见由大埔县自然资源局负责解释。

　　九、本实施意见自2024年1月1日起施行，有效期5年。

　　公开方式：主动公开

　　抄送：县委办，县人大办，县政协办，县纪委办，县人武部，县法院，县检察院。

　　大埔县人民政府办公室秘书股               2023年12月18日印发